♦ 「五輪までの価格上昇」説は本当？

「リオでオフィス用不動産が下落」リオ五輪翌年の2017年にそんな報道が出たように、五輪は開催都市の不動産市場に少なからず影響を与えます。では東京は？やはり「五輪まで上がり、のちに下がる」のが大方の予想です。可能性は否めませんが、例えばロンドンのように開催後も上昇したり、もしくはそれ以前に下落したりするケースもあり得ます。上昇・下落の各局面で適切な運用方法を選択できるかどうか。それが資産形成の分かれ道です。

♦ 「空室リスク」は軽減できる

現在日本は人口減少社会に突入しており、少子化問題は不動産市場にも影を落とします。毎日のように新聞でも取り上げられていますが、空室率の上昇は特に問題視されており、今後も空室は増加すると予測されています。一方、空き物件の目立つ地方でも賃貸経営のポイントを押さえた物件には高い需要が見込めます。弊社独自の修繕方法やリノベーションにより、空室リスクを軽減することができます。

♦ 「経年劣化」は見方を変えればチャンス

収益不動産は、人間と同じ“生き物”であり、時とともに老朽化するのが普通です。ただ、耐震性向上などの適切な維持管理を行い、リノベーションによる付加価値を生み出すことで資産価値を長く保つことも可能です。そうした維持管理を行った不動産の寿命は、鉄筋コンクリート造で1 0 0 年近いと言われています。弊社は、経年劣化による価値下落リスクの少ない物件選びに注力するほか、独自のノウハウによる不採算物件の再生も承ります。

♦ 良いこと尽くめに見える区分物件。現実は？

年金や生命保険の受給額への不安、節税対策などを背景に不動産投資を始めるビジネスマンが増えています。特に、東京五輪を追い風に価格上昇する都内の新築区分物件は、利回りの期待や立地の安心感から人気。「都心だから安定した家賃収入が見込めそう」「家賃保証システムを使えば空室リスクも少ないはず」など、一見メリットは多そうですが、実際はどうなのでしょうか？

♦ わずか数年でマイナス収支に転じるリスクも…

購入当初こそすぐに入居者がつくはずですが、数年後に家賃が大幅に下がるリスクは大いにあります。もちろん市場価格が安定していて立地条件も良い物件を所有し成功を収めている方もいらっしゃいますが、今、ほとんどの新築区分物件価格は市場価値とかけ離れて上昇しています。そもそも購入額が高いため、売却しようにも利回りが低く、修繕積立金の増加や家賃保障額の見直しなど、収支を圧迫する要因は年々増えていきます。

♦ 利回りとリスクヘッジに長けた「中古一棟物件」という選択

銀行の積極的な融資が受けられ、キャッシュフローの良さから多くの投資家が注目しているのが中古の一棟物件。高額な新築に対して利回りが高く、購入後に家賃が下がりにくいという利点があります。部屋数が多いため空室リスクが少なく、最終的には土地の売却も可能です。失敗しないための場所の見極めが重要であり、また大規模な修繕管理など手間も必要ですが、区分所有にはないメリットとダイナミズムがあります。